05年房地产估价师理论与方法真题及答案

概要：A．2938 B．2982 C． 3329 D． 337914．在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元/m2，6700元/m2和6300元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可，比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2．如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是（ ）元/m2。 A．-100B．-50C．50D．10015．下列不属于导致建筑物经济折旧的因素是（ ）。A．交通拥挤B．建筑技术减少 C．城市规划改变D．自然环境恶化16．某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积是120m2，单位建筑面积的重置价格为800元/m2，建筑物残值率为6％，年折旧率2.2％，计算该建筑物的现值是（ ）元。 A．76880 B．79104 C．77952D．8156217．某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4％，用直线法计

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　　A．2938 
　　B．2982 
　　C． 3329 
　　D． 3379

　　14．在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元/m2，6700元/m2和6300元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可，比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2．如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是（ ）元/m2。
　　A．-100　
　　B．-50　
　　C．50　
　　D．100

　　15．下列不属于导致建筑物经济折旧的因素是（ ）。
　　A．交通拥挤　　　
　　B．建筑技术减少
　　C．城市规划改变　
　　D．自然环境恶化

　　16．某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积是120m2，单位建筑面积的重置价格为800元/m2，建筑物残值率为6％，年折旧率2.2％，计算该建筑物的现值是（ ）元。
　　A．76880 
　　B．79104 
　　C．77952　
　　D．81562

　　17．某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4％，用直线法计算该建筑物的成新率为（　）。
　　A．43.2％　
　　B．50％　
　　C．56.8％
　　D．70％

　　18．某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成不便于上午办公和需求减少，估价未来期限内每年平均空置率由现在的15％上升为25％，每月可出租面积租金为70元/m2，又知该写字楼可出租面积为1000m2，运营费用率为40％。假若该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8％，其他条件保持不变，则该写字楼将产生（ ）万元的贬值。
　　A．548.19
　　B．558.15　
　　C．567.39　
　　D．675.40

　　19．某商场建成3年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年。建筑物的自然寿命为50年，在这种情况下，建筑物的经济寿命为（ ）年。
　　A．40　
　　B．43　
　　C．47　
　　D．50

　　20．下列关于农地征收费用的表述中不正确的是（ ）。
　　A．青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定
　　B．征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定
　　C．新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定
　　D．地上附着物补偿费的标准由省、自治区，直辖市规定

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　　21．某房地产的报酬率为8％，受益期限为30年的价格为4000元/m2．若报酬率为6％，受益期限为50年，则该房地产价格为（ ）元/m2。
　　A．3000 
　　B．4500 
　　C．5200 
　　D．5600

　　22．某宗房地产的受益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8％，则该宗房地产的收益价格最接近于（ ）万元。
　　A．280　
　　B．285　
　　C．290　
　　D．295

　　23．某写字楼年出租狰收益为300万元，预计未来3年内仍然维持该水平，3年后该写字楼价格为现在写字楼价格的1.2倍，该类房地产的报酬率为10％，则该宗写字楼现在的价格为（　）万元。
　　A．4580　
　　B．5580　
　　C．6580　
　　D．7580

　　24．某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20％，年运营费用50万元。目前该类物业无风险报酬率为5％，风险报酬率为安全利率的60％，则该商场在2005年10月的价值最接近于（ ）万元。
　　A．536　
　　B．549　
　　C．557　
　　D．816

　　25．某在建工程土地使用权年限40年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为15000m2，年景收益率为480万元，自开工到建成的开发期为3年，估计该项目至建成还需15年，一直报酬率为8％。折现率为12％，该项目开发完成后的房地产现值为（ ）万元。
　　A．4023.04 
　　B．4074.10 
　　C．4768.50
　　D．5652.09

　　26．实际估价中设定未来净收益每年不变条件下，求取净收益最合理的方法是（ ）。
　　A．过去数据简单算术平均法
　　B．过去数据加权算术平均法
　　C．未来数据简单算术平均法
　　D．未来数据加权算术平均法

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