2014年《房地产估价理论与方法》模拟题一

概要：A、2290.91B、2326.41C、2344.16D、2308.66 答案：B 解析：120000+80000/（1+10%）0.5+40000/（1+10%）=2326.41元/m2。 12、有效毛收入乘数是估价对象房地产的（）除以其有效毛收入所得的倍数。A、售价B、租金C、潜在毛收入D、净收益 答案：A 解析：见教材。来源：www.65jz.com。www.65jz.com> 13、评估房地产投保火灾险时的保险价值，通常包括（）。 A、重置成本+土地使用权价值 B、重置成本+土地使用权价值+重置期间的经济损失 C、有可能遭受火灾损毁的建筑物价值+可能的连带损失 D、建筑安装工程费+建造期间的经济损失 答案：C 解析：见教材。 14、在成本法求取折旧中，采用（）更符合实际情况 A．有效经过年数 B．实际经过年数 C．剩余经过年数 D．自然经过年数 答案：A 解析：自然经过年数不能反映建筑物真实的状况，采用有效经过年数求出的折旧更符合实际情况。 15、某宗房地产的土地面积为1000m2，建筑面积为1400m2，现需拆除重建

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A、2290.91
B、2326.41
C、2344.16
D、2308.66
 答案：B
 解析：120000+80000/（1+10%）0.5+40000/（1+10%）=2326.41元/m2。

 12、有效毛收入乘数是估价对象房地产的（）除以其有效毛收入所得的倍数。
A、售价
B、租金
C、潜在毛收入
D、净收益
 答案：A
 解析：见教材。来源：www.65jz.com 。www.65jz.com>

 13、评估房地产投保火灾险时的保险价值，通常包括（）。
 A、重置成本+土地使用权价值
 B、重置成本+土地使用权价值+重置期间的经济损失
 C、有可能遭受火灾损毁的建筑物价值+可能的连带损失
 D、建筑安装工程费+建造期间的经济损失
 答案：C
 解析：见教材。

 14、在成本法求取折旧中，采用（）更符合实际情况
 A．有效经过年数
 B．实际经过年数
 C．剩余经过年数
 D．自然经过年数
 答案：A
 解析：自然经过年数不能反映建筑物真实的状况，采用有效经过年数求出的折旧更符合实际情况。

 15、某宗房地产的土地面积为1000m2，建筑面积为1400m2，现需拆除重建估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/m2和50元/m2，则该宗土地的减价修正额为（）元/m2。
A、50
B、250
C、300
D、350
 答案：B
 解析：300-50=250元/m2。

 16、收益法适用的条件是房地产的（）。
A、收益能够量化
B、风险能够量化
C、收益或风险其一可以量化
D、收益和风险均能量化
 答案：D
 解析：见教材。

 17、某宗房地产的总建筑面积为6000m2，房地产总价值为2400万元，其中土地价值为800万元。某人购买了其中300m2，该部分的房地产价值为126万元。假如按土地价值进行分摊，则此人应占有的土地份额为（）。
A、5.00%
B、5.25%
C、5.42%
D、5.75%
 答案：D
 解析：此人应占有的土地份额={126-[（2400-800）/6000]*300}/800=5.75%。

 18.按房地产的()来分,房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。
A．收益性
B.用途
C.市场性
D.地段
 答案：B
 解析：居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等是在用途上不同的房地产。

 19.最能说明土地价格水平高低的价格是().
A.土地单价
B.基准地价
C.楼面地价
D.标定地价
 答案：A
 解析：土地单价是单位土地面积的土地价格，相对于其他三种价格而言最能反映土地价格水平高低。

 20.市场法的理论依据是().
A.适合原理
B.替代原理
C.最高最佳使用原则
D.均衡原理
 答案：B
 解析：见教材。

 21.房地产交易中的替代原理,导致了在同一市场中效用相同等的房地产之间,其价格应当()．
A.完全相同
B.剧烈变动
C.差距加大
D.应当相近
 答案：D
 解析：见教材。

 22.有一宗房地产,土地面积1000平方米,其价格为1500元/平方米,建筑面积5000平方米,其重置价格为1200元/平方米。该房地产价格为1250元/平方米，则该建筑物的单价为（）元/平方米。
A．950
B.1000
C.1200
D.1250
 答案：A
 解析：（1250*5000-1000*1500）/5000=950元/平方米。

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 25.有特殊保护价值的建筑物运用成本法估价时,采用()为好.
A.重建成本
B.重置成本
C.完全成本
D.重新购建价格
 答案：A
 解析：重建成本是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物完全相同的新建筑物的正常价格。所以对有特殊保护价值的建筑物运用成本法估价时,采用重建成本最好.

 26.建筑物的经过年数有实际经过年数和有效经过年数,它们之间关系为().
A.有效经过年数等于实际经过年数
B.有效经过年数短于实际经过年数
C.有效经过年数长于实际经过年数
D.有效经过年数可能长于或短于实际经过年数

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