06年房地产估价师经营与管理真题及答案

概要：D．1387.2419．下列关于房地产投资分析中成本的表述中，正确的是（ ）。A．与财务报表中的成本完全不一样B．应根据实际发生费用记录来确定C．与财务报表中的成本一样D．是对项目未来将要发生的费用的预测和估算20．某房地产开发项目采用20％的折现率计算出韵项目净现值为16万元，该项目的财务内部收益率（ ）。A．小于20％B．满足目标收益率要求C．大于20％D．不满足目标收益率要求。www.65jz.com>21．某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元为借贷资金，余款由购买者用现金支付。如该店铺进入正常经营期后第一年的税后现金流为24000元、投资者权益增加值为2200元、店铺市场价值增长率为2％，则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为（ ）。A．7.1％ B．12.0％ C．13.1％ D．19.1％22．某房地产开发项目的占地面积2万m2，土地总价16000万元，如果房屋开发成本为3000元/m2，预测销售价格为8000元/m2，则该项目实现盈亏平衡的容积率为（ ）。A．1.4 B．1.5 C．1.6 D．1.823．

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　　D．1387.24

　　19．下列关于房地产投资分析中成本的表述中，正确的是（ ）。
　　A．与财务报表中的成本完全不一样
　　B．应根据实际发生费用记录来确定
　　C．与财务报表中的成本一样
　　D．是对项目未来将要发生的费用的预测和估算

　　20．某房地产开发项目采用20％的折现率计算出韵项目净现值为16万元，该项目的财务内部收益率（ ）。
　　A．小于20％
　　B．满足目标收益率要求
　　C．大于20％
　　D．不满足目标收益率要求

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　　21．某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元为借贷资金，余款由购买者用现金支付。如该店铺进入正常经营期后第一年的税后现金流为24000元、投资者权益增加值为2200元、店铺市场价值增长率为2％，则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为（ ）。
　　A．7.1％
　　B．12.0％
　　C．13.1％
　　D．19.1％

　　22．某房地产开发项目的占地面积2万m²，土地总价16000万元，如果房屋开发成本为3000元/m²，预测销售价格为8000元/m²，则该项目实现盈亏平衡的容积率为（ ）。
　　A．1.4
　　B．1.5
　　C．1.6
　　D．1.8

　　23．房地产项目盈亏平衡分析中，不包括（ ）分析。
　　A．最低租售价格　　
　　B．最低租售数量　　
　　C．最低利润水平　　
　　D．最高土地取得价格

　　24．房地产项目风险分析中不能用于风险估计与评价的方法是（ ）。
　　A．专家打分法　　
　　B．“三项预测值”法　　
　　C．解析法　　
　　D．蒙特卡洛模拟法

　　25．对房地产投资项目进行风险分析时，主要是针对可判断其（ ）的风险因素。
　　A、变动可能性
　　B．影响重要性
　　C．发生经常性
　　D．类型归属性

　　26．投资机会研究中的主要内容有地区情况、经济政策、劳动力状况、（ ）等。
　　A．规划设计方案　　
　　B．投资估算　　
　　C．资源条件　　
　　D．投资权益

　　27．在房地产开发项目投资估算中，房屋开发费中不包括（ ）。
　　A．建筑安装工程费
　　B．公共配套设施建设
　　C．土地费用
　　D．基础设施建设费

　　28．下列报表中，不属于房地产开发项目财务报表中基本报表的是（ ）。
　　A．资本金现金流量表
　　B．资金来源与运用表
　　C．损益表
　　D．投资计划与资金筹措表

　　29．房地产开发项目投资估算时，如为委托销售代理的，则代理费应列入（ ）。
　　A．管理费
　　B．销售费用
　　C．其他费用
　　D．前期费用

　　30．现金流量表可以用来进行房地产开发项目的（ ）分析。
　　A．财务盈利能力
　　B．清偿能力
　　C．资金平衡情况
　　D．营运能力

。www.65jz.com> 　　31．银行向某家庭发放了一笔月还款额为2000元的个人住房抵押贷款；该家庭所购住房的物业管理费为每月150元。从当前我国商业银行风险管理的角度来看，该家庭的月均收入应不低于（ ）元。
　　A．3583
　　B．3909
　　C．4300
　　D．4778

　　32．银行个人住房贷款业务中发生的“假按揭”属于（ ）风险。
　　A．信用
　　B．管理
　　C．法律
　　D．操作

　　33．新设项目法人的资本金筹措渠道不包括（ ）资金。
　　A．政府政策性
　　B．资产变现
　　C．企业入股
　　D．个人入股范围

　　34．下列费用中，不属于物业管理企业经营费用范围的是（ ）。
　　A．保险费
　　B．房产税
　　C．法律费
　　D．贷款利息

　　35．某收益性物业的潜在毛租金收入为20万元，假设在某报告期内的空置率为20％，所有用户都能按时缴纳租金，物业的其他收入为2万元，则此报告期该物业的有效毛收入为（ ）万元。
　　A．16
　　B．18
　　C．20
　　D．22

。www.65jz.com> 　　二、多项选择题（共15小题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0．5分。）

　　1．在下列房地产投资行为中，体现房地产置业投资特点的有（ ）。
　　A．买地-建房-卖房
　　B．买房-经营
　　C．买房-出租-转售
　　D．买房-出租
　　E．买地-开发-转让

　　2．提高贷款利率对房地产市场的影响主要有（ ）。

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